+7 (499) 110-86-37Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 366Санкт-Петербург и область

Порядок документального оформления долевого строительства у застройщика

В начале 21 века строительство жилой недвижимости приобрело невиданный масштаб на территории Российской Федерации. Инвестирование денежных средств в данную область было обусловлено не только постоянно растущими ценами на недвижимость, но и повышенным спросом на жильё. Первоначально, документальное оформление квартир во вновь построенных домах происходило так, как это было выгодно застройщику или организации, продававшей жильё. Наибольшее распространение получили предварительный договор купли-продажи и вексельная схема. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Долевое участие в строительстве. Как избежать обмана при покупке квартиры в строящемся доме

Быстрая навигация: Каталог статей Иные вопросы Особенности бухгалтерского учета и налогообложения операций по договору долевого участия в строительстве Захарьин В.

В настоящее время все большее распространение получает практика осуществления строительства организациями, основная деятельность которых относится к другим отраслям материального производства, услуг или торговли. При этом на практике используются различные способы организации финансирования и производства строительно-монтажных работ, при которых специализированные организации могут привлекаться только на отдельных этапах процесса осуществления капитальных вложений.

Правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений на территории Российской Федерации, определены Федеральным законом от В соответствии со ст. Из определения инвестиционной деятельности - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и или достижения иного полезного эффекта - следует, что капитальные вложения предполагают создание объектов основных средств, нематериальных активов, выполнение научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ для их последующего использования в предпринимательской деятельности деятельности, целью которой является получение экономических выгод.

Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица, объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности; заказчики - уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов.

При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и или иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними.

Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и или государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации; подрядчики - физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и или государственному или муниципальному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с ГК РФ; пользователи объектов капитальных вложений - физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты.

Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы. Таким образом, субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов. Причем отношения между субъектами инвестиционной деятельности могут регулироваться условиями не только договоров строительного подряда, но и других форм отношений, предполагающих объединение ресурсов различных экономических субъектов и особое перераспределение между ними соответствующих обязательств.

В последнее время все большее распространение приобретает такая форма осуществления капитальных вложений, как строительство на условиях договора долевого участия.

Правила заключения таких договоров в ГК РФ непосредственно не урегулированы. Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и или иных объектов недвижимости, установлены нормами Федерального закона от Из наименования Закона N ФЗ можно сделать вывод, что сфера его действия не ограничена строительством многоквартирных жилых домов на условиях привлечения денежных средств дольщиков.

Однако из определения заказчика, приведенного в ст. Тем не менее, по нашему мнению, нормы Закона N ФЗ могут применяться как примерные и в части, не противоречащей нормам ГК РФ и при заключении договоров долевого участия при строительстве объектов производственного и торгового назначения.

Отдельными статьями Закона N ФЗ, в частности, установлены: исчерпывающий перечень условий договора долевого участия в строительстве и обязанности сторон договора; порядок передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства; способы обеспечения обязательств и порядок расторжения договора; использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору; состав и порядок размещения информации о заказчике и объекте долевого строительства; порядок государственной регистрации права собственности на объекты основных средств участниками договора.

Законом N ФЗ также установлены общие правила возникновения у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и или ином объекте недвижимости, установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Договоры долевого участия в строительстве в общем случае подлежат государственной регистрации. Особенности регистрации договоров участия в долевом строительстве и прав участников долевого строительства на объекты долевого строительства отдельно установлены нормами ст. При этом для бухгалтерского учета в части сроков отражения отдельных операций и их документального оформления существенное значение, по нашему мнению, могут иметь следующие требования: на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства; государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора застройщика, участника долевого строительства ; застройщик вправе не представлять разрешение на строительство.

В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает разрешение на строительство сведения, содержащиеся в данном документе в органе, выдавшем разрешение на строительство; на государственную регистрацию права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, необходимыми в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, представляется один экземпляр - подлинник договора участия в долевом строительстве, который после государственной регистрации данного права возвращается правообладателю.

Кроме того, особенности государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве регулируются Инструкцией, утвержденной Приказом Минюста России от Следует обратить внимание на то, что отношения по договору долевого участия в строительстве не подпадают под договор простого товарищества. При этом операции, связанные с производством и реализацией продукции, работ или услуг, должны осуществляться участником, ведущим общие дела.

Для целей отражения результатов таких операций ведется обособленный баланс и составляется дополнительная отчетность. Очевидно, что при строительстве на условиях долевого участия цели и порядок их достижения в принципе отличаются от указанных.

Данное обстоятельство, в частности, означает, что заказчик или инвестор, аккумулирующий средства других инвесторов не обязан составлять отдельный бухгалтерский баланс. При этом в случае необходимости соответствующий участник договора долевого участия обязан организовать и вести обособленный бухгалтерский учет отдельных операций. Бухгалтерский учет операций, осуществляемых участниками договора долевого участия в строительстве В соответствии с Законом N ФЗ финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и или привлеченных средств.

Таким образом, функции дольщиков строительства ограничиваются предоставлением средств для финансового обеспечения строительства. Схемы бухгалтерских записей у участников договора долевого строительства зависят от количества участников и распределения обязанностей между ними. Как уже отмечалось, стандартной является ситуация, когда в договоре участвуют три субъекта инвестиционной деятельности - инвестор, заказчик и подрядчик. Однако, как следует из положений Закона N ФЗ, при заключении договоров возможны различные комбинации.

При этом инвестор привлекает в качестве заказчика специализированную организацию, перечисляет на ее расчетные счета необходимые денежные средства или передает в качестве финансирования иное имущество , а заказчик находит подрядную строительную организацию, заключает с ней соответствующие договоры, осуществляет расчеты и контроль за своевременностью, качеством и полнотой выполнения строительно-монтажных работ, а также выполняет все прочие функции, возлагаемые на заказчика действующим законодательством или договором строительного подряда.

В настоящее время документы нормативного регулирования организации и ведения бухгалтерского учета участниками договора строительного подряда практически не регулируют учет расчетов с инвесторами.

Поэтому при организации и ведении бухгалтерского учета у участников договора долевого участия и участников договора строительного подряда необходимо руководствоваться общеметодологическими принципами бухгалтерского учета и экономического содержания осуществляемых операций. В практической деятельности при осуществлении строительства на условиях долевого участия возможны следующие ситуации: инвесторы, заказчик и подрядчик являются отдельными юридическими лицами, взаимонезависимыми.

При этом средства финансирования строительства могут быть аккумулированы у одного генерального инвестора или перечисляться непосредственно заказчику. По нашему мнению, вторая схема является более предпочтительной, так как в противном случае возникает необходимость заключения дополнительного договора или соглашения простого товарищества, совместного использования активов и т.

При этом финансирование строительства также может осуществляться и на условиях долевого участия с привлечением других инвесторов , однако инвестор, совмещающий функции заказчика, обязан вести раздельный учет операций по двум договорам строительного подряда и долевого участия ; каждый инвестор является отдельной организацией, а функции заказчика и подрядчика выполняются одним юридическим лицом.

Чаще всего такая ситуация возможна тогда, когда эта организация является генеральным подрядчиком, заключает договоры с субподрядными организациями на выполнение отдельных видов строительно-монтажных работ например, общестроительных, сантехнических, электромонтажных и т. Для участников договора долевого участия такое совмещение функций практического значения не имеет, поэтому данная схема далее не рассматривается; один из инвесторов, заказчик и подрядчик представляют одно юридическое лицо.

Как правило, в этих случаях речь идет о строительстве хозяйственным способом, а функции инвестора, заказчика и подрядчика выполняют различные структурные подразделения организации.

Теоретически подобная схема возможна и при реализации договоров долевого участия, однако, по нашему мнению, на практике она вряд ли применима, так как предполагает конфликт интересов и связанные с ним хозяйственные споры. Рассмотрим подробнее две первые ситуации. Отражение в бухгалтерском учете расчетов между инвестором, заказчиком и подрядчиком - различными юридическими лицами В этом случае в схему расчетов входят следующие операции.

Перечисление инвесторами заказчику сумм для финансирования строительства. В бухгалтерском учете инвестора эта операция отражается следующей записью: Дебет 76 Кредит 55 на сумму перечисленных денежных средств. Предполагается, что суммы, предназначенные для финансирования долевого участия в строительстве, предварительно аккумулированы на специально открытом счете в кредитной организации.

Не является нарушением перечисление средств непосредственно с расчетного счета организации. Однако, по нашему мнению, выделение и перечисление средств на отдельный счет позволяют минимизировать риск несвоевременных расчетов с заказчиком особенно в тех случаях, когда финансирование производится поэтапно , а также организовать надлежащий контроль за целевым использованием средств.

В принципе, вместо счета 76 может использоваться и иной счет учета расчетов например, 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками", субсчет "Расчеты по авансам выданным". Однако, по нашему мнению, более правомерным является использование счета 76, так как счет 60, как правило, применяется для учета расчетов по основной деятельности организации. То обстоятельство, что инвесторы являются обособленными организациями, которые для выполнения инвестиционных целей привлекают профессионального заказчика, означает следующее: эта деятельность для стороны, финансирующей строительство, основной не является.

В том случае, когда средства целевого финансирования перечисляются с условием их обязательного использования на конкретные цели например, только на оплату строительно-монтажных работ, но не на приобретение материалов или оплату расходов заказчика-застройщика , к дебетуемому счету 76 целесообразно открывать субсчета исходя из целевого назначения перечисленных средств.

Весьма распространенной практикой является поставка некоторых видов материально-производственных запасов инвесторами строительства. В бухгалтерском учете инвестора суммы стоимости переданных материалов отражаются так же, как и суммы целевого финансирования, перечисленного в денежной форме: Дебет 76 Кредит 10 на сумму стоимости переданных материалов. В бухгалтерском учете заказчика полученные суммы отражаются в соответствии с одной из двух схем: Дебет 76 Кредит 86 на сумму средств, причитающихся к получению от инвесторов; Дебет 51 Кредит 76 на сумму фактически полученных денежных средств.

Заказчиком полученные средства используются в основной деятельности - для расчетов за выполненные строительно-монтажные работы, поэтому использование счета 55, по нашему мнению, является неправомерным; Дебет 10 Кредит 76 на сумму стоимости материально-производственных запасов, переданных в качестве целевого финансирования, либо: Дебет 51 Кредит 86 на сумму поступивших денежных средств; Дебет 10 Кредит 86 на сумму стоимости полученных материально-производственных запасов.

Разница между представленными схемами очевидна: в первом случае в состав дебиторской задолженности включается вся сумма целевого финансирования, подлежащая поступлению от инвестора в течение всего срока договора или этапа, если договором строительного подряда предусмотрены расчеты по этапам строительства , а во втором - полученные денежные средства приходуются в момент их поступления одновременно с увеличением средств целевого финансирования. Из этого можно сделать вывод о том, что вторая схема наиболее целесообразна к применению тогда, когда договором строительного подряда сроки перечисления сумм целевого финансирования не определены и, кроме того, предусмотрена возможность корректировки задолженности инвестора в зависимости от различных факторов.

Например, в договоре могут быть установлены сметные цены, а задолженность инвестора определяется как произведение сметной стоимости на соответствующий коэффициент учитывающий удорожание материально-производственных запасов и иных расходов на строительство. Кроме того, она может быть предпочтительнее в тех случаях, когда все обязательства сторон определены до начала расчетов, - эта схема позволяет оперативно отслеживать задолженность инвестора по суммам финансирования, необходимого для завершения всех работ по договору.

В данном случае правомерен вопрос о том, не следует ли полученные суммы облагать НДС как полученный аванс. В общем случае суммы целевого финансирования обложению НДС не подлежат.

В данной ситуации в налоговую базу должна быть включена сумма превышения доходов над расходами - то есть между суммами, поступившими от подрядчика, и инвентарной стоимостью законченного строительством объекта. Эти суммы включаются и в налоговую базу по налогу на прибыль у заказчика.

Обращаем внимание, что в том случае, когда услуги заказчика инвесторами оплачиваются отдельно а не включаются в инвентарную стоимость строительства , в налоговую базу должна включаться вся оплата услуг. При этом счета-фактуры на такие услуги должны оформляться отдельно и не по завершении строительства, а по каждому факту оплаты оформления документов на оплату услуг.

Оформление подрядной организацией расчетных документов на оплату выполненных строительно-монтажных работ и оплата их заказчиком. Порядок и сроки оформления таких документов справки о стоимости выполненных работ и затрат, акта приемки законченного строительством объекта и т. Инвестор в этих расчетах не участвует. В подрядной строительной организации факт сдачи заказчику выполненных работ оформляется следующими записями: Дебет 90, субсчет 2 "Себестоимость продаж", Кредит 20 на сумму стоимости выполненных строительно-монтажных работ.

На счете 20 при этом могут аккумулироваться как собственные затраты подрядчика, так и расходы по оплате работ и услуг сторонних организаций, использованных при выполнении работ по строительству и монтажу; Дебет 62 Кредит 90, субсчет 1 "Выручка", на сумму договорной стоимости выполненных строительно-монтажных работ.

Для учета расчетов по выполненным работам подрядчики могут использовать счет 46 "Выполненные этапы по незавершенным работам"; Дебет 90, субсчет 3 "Налог на добавленную стоимость", Кредит 68 на сумму НДС по договорной стоимости сданных заказчику работ.

Подрядная строительная организация осуществляет налоговые вычеты по НДС в общем порядке - не дожидаясь момента ввода законченного строительством объекта в эксплуатацию.

У заказчика строительства в учете будут оформлены следующие записи: Дебет 08, субсчет 3 "Строительство объектов основных средств", Кредит 60 на сумму стоимости принятых от подрядчика строительно-монтажных работ; Дебет 19 Кредит 60 на сумму НДС, указанную в расчетных документах, предъявленных подрядчиком. Права на налоговые вычеты по суммам оплаченного НДС заказчик не имеет, так как оплата производилась за счет средств инвестора.

Однако в соответствии с новым порядком учета НДС по стоимости осуществленных капитальных вложений сумма налога в инвентарную стоимость не включается. Следовательно, целесообразно и в бухгалтерском учете заказчика учитывать эти суммы обособленно. Завершение работ по договору строительного подряда и передача законченного строительством объекта инвесторам. В бухгалтерском учете подрядной строительной организацией данная операция оформляется аналогично сдаче этапов выполненных работ.

Некоторые особенности имеет отражение этих операций в учете в том случае, когда применяется счет Кроме того, некоторые особенности имеются и в организации аналитического учета.

В частности, в акте формы N КС-2 указывается вся сумма стоимости выполненных работ с начала строительства, а сумма ранее произведенной оплаты снимается сторнируется. При оформлении в учете заказчика операций по передаче объектов строительства инвесторам следует исходить из того, что государственная регистрация права собственности будет оформляться инвестором дольщиком , следовательно, передаче подлежат не объекты основных средств, а объемы выполненных строительно-монтажных работ.

Обращаем внимание на то, что п. Таким образом, право собственности на объекты незавершенного строительства у заказчика использующего привлеченные средства дольщиков не возникает. Как уже отмечалось, документами системы нормативного регулирования бухгалтерского учета вопросы расчетов между инвесторами и заказчиками однозначно не разрешены.

В данном случае необходимо руководствоваться разъяснениями, приведенными в Письме Минфина России от Таким образом, списание сумм источников финансирования и объемов выполненных строительно-монтажных работ непосредственно записью по дебету счета 86 и кредиту счета 08 является неправомерным - необходимо предварительное отнесение сумм расчетов на счета учета обязательств.

Если при поступлении средств финансирования используется счет 76, то и при передаче законченных работ правомерно использовать его же. Таким образом, может быть использована следующая схема бухгалтерских записей: Дебет 86 Кредит 76 и Дебет 76 Кредит 08 на сумму инвентарной стоимости законченного строительством объекта сумма, указанная в акте приемки-передачи.

Если переданные инвесторами средства использованы не полностью достигнута экономия , то в зависимости от условий договора долевого строительства остаток средств может быть возвращен дольщикам или обращен в доход заказчика. В первом случае возврат может быть оформлен по схеме, аналогичной той, которая приведена ранее, - остаток средств относится в кредит счета 76, а образовавшееся сальдо погашается при фактическом перечислении денежных средств с расчетного счета заказчика.

Порядок документального оформления долевого строительства у застройщика

Быстрая навигация: Каталог статей Иные вопросы Особенности бухгалтерского учета и налогообложения операций по договору долевого участия в строительстве Захарьин В. В настоящее время все большее распространение получает практика осуществления строительства организациями, основная деятельность которых относится к другим отраслям материального производства, услуг или торговли. При этом на практике используются различные способы организации финансирования и производства строительно-монтажных работ, при которых специализированные организации могут привлекаться только на отдельных этапах процесса осуществления капитальных вложений. Правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений на территории Российской Федерации, определены Федеральным законом от

Большинство людей, которые решили купить квартиру в строящемся доме, при покупке интересуются в первую очередь расположением дома, параметрами квартиры такими, как площадь, этаж, планировка комнат и т. Нормы, регулирующие отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для участия в долевом строительстве, содержатся в Федеральном законе от В соответствии с указанным законом, привлекать денежные средства можно только по договору участия в долевом строительстве , после его государственной регистрации, если застройщик хочет действовать в соответствии с законодательством.

To browse Academia. Skip to main content. By using our site, you agree to our collection of information through the use of cookies. To learn more, view our Privacy Policy. Log In Sign Up.

Правила и порядок регистрации договора долевого участия в строительстве в росреестре

В начале 21 века строительство жилой недвижимости приобрело невиданный масштаб на территории Российской Федерации. Инвестирование денежных средств в данную область было обусловлено не только постоянно растущими ценами на недвижимость, но и повышенным спросом на жильё. Первоначально, документальное оформление квартир во вновь построенных домах происходило так, как это было выгодно застройщику или организации, продававшей жильё. Наибольшее распространение получили предварительный договор купли-продажи и вексельная схема. Смысл схемы с предварительным договором купли-продажи заключается в том, что в будущем, когда застройщик получит разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, всю необходимую документацию и достроит дом, он заключит с гражданином основной договор купли-продажи готовой квартиры. То есть застройщик обязуется в будущем продать квартиру. По заключенному с фирмой предварительному договору все квартиры числятся не за конкретными дольщиками, а за застройщиком. В идеале, данная схема развивается следующим образом: застройщик заключает с участниками долевого строительства предварительный договор купли-продажи, оформляет на себя в собственность квартиры, а потом продает их дольщикам. Предварительный договор купли-продажи в отличие от основного не подлежит государственной регистрации, в связи с чем ничто не мешает застройщику, взяв с покупателя деньги, подписать затем еще несколько договоров на ту же квартиру.

Документальное оформление достройки дома дольщиками при банкротстве застройщика

Нами обязательства выполнены перед застройщиком. Часть квартир мы продали физическим лицам. Часть еще числится у нас. Вопрос в том, что застройщик на грани банкротства и дольщики в основном физические лица решили сами достраивать дом. Как правильно оформить и на основании чего, мы, организация должны внести денежные средства в достройку дома.

Описание страницы: правила и порядок регистрации договора долевого участия в строительстве в росреестре жилсервис плюс от профессионалов для людей.

.

.

.

.

порядок передачи объекта долевого строительства застройщиком и использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых операций и их документального оформления) существенное значение.

.

.

.

.

.

.

.

Комментарии 2
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Лада

    Имеет ди право горводоканал высчитывать с меня в летнее время 39гривень а в зимнее 8гривень за мойку машины если я со своей калонки машину немою у меня вода без счетчика